李庚南：如何看待或将出现的楼市“窗口期”

2026-10-11 · 股票配资在线

刚刚过去的国庆黄金周，与文旅消费热潮相映成辉的，或是楼市的升温。随着“8·28”楼市新政、“9·29”购房贴息政策等多重政策红利叠加释放，核心城市表现亮眼，楼市成交量显著回升。据中指数据，10月1—7日，重点25城新建住宅成交量较去年国庆假期日均同比增长超3成。期间，各种映射楼市升温的现象频频出现，乐观情绪不断刷屏，楼市“窗口期”信号俨然已出现。错过了“金九

刚刚过去的国庆黄金周，与文旅消费热潮相映成辉的，或是楼市的升温。随着“8·28”楼市新政、“9·29”购房贴息政策等多重政策红利叠加释放，核心城市表现亮眼，楼市成交量显著回升。据中指数据，10月1—7日，重点25城新建住宅成交量较去年国庆假期日均同比增长超3成。期间，各种映射楼市升温的现象频频出现，乐观情绪不断刷屏，楼市“窗口期”信号俨然已出现。错过了“金九”的楼市，或将收获的不仅是成色可期的“银十”，更有比金子还要贵的信心。但对于或将出现的楼市“窗口期”仍需理性看待，楼市既有的观察与分析逻辑也待修正。

从支持房企融资，到现房销售制度改革打消交付风险，到地方限购松绑释放置换需求，再到房贷财政贴息精准扶持，本轮房地产新政覆盖了“房企-市场-购房者”全链路，既着眼于解决房企现金流压力、化解行业风险，又发力于提振居民购房信心、激活市场交易。政策的落地及其效应释放有望彻底扭转此前市场的悲观预期，正全链条修复市场信心。一些核心市场的亮眼表现、诸多权威专家的乐观发声、研究机构及外资投行的专业分析，以及充斥短视频的情绪宣泄，都从侧面佐证了楼市信心正在边际修复。

——市场表现。 国庆假期全国楼市整体回暖，重点50城新房认购量同比涨超15%，北上广深等一线城市和强二线城市热度突出，普通城市温和修复，弱能级城市压力仍在。其中：北京刚需和改善型需求国庆假期集中释放，去化周期从年初的22.7个月减少至18.2个月。上海楼市热度升温，抢房行情重新出现，房企收回折扣或涨价。二手房议价空间持续收窄，网签同比增长15%，创近6年同期新高。‌广州‌中心区新楼盘到访热度较高，部分项目假期前五天来访突破 800 组。深圳外地客户涌入买房，首日一手住宅看房量涨169.3%，二手房市场活跃度明显提升，1-5日贝壳深圳合作门店二手房签约量同比增长23%。杭州二手房带看量比近两年高出15%，新签单量同比新增59%，新增挂牌房源量提高21%。同时，在资本市场，沉寂许久的 地产板块爆发， 10月8日节后首个交易日，地产及上下游产业链全线走强。

——专家发声。 与楼市升温相呼应的是地产专家的乐观发声。原国家房改课题组组长孟晓苏断言，2026年的财富风口真的要到了！易居房地产研究院严跃进认为，当前是“非常好的房屋买卖时间点”，政策效应显现、房价预期改善，金九银十市场情绪拉满。经济学家‌任泽平提出“房价不能再跌了”的三个现实理由（规模太大、土地财政、普通家庭资产），认为政策拐点已现。半夏私募基金‌李蓓‌在与腾讯财经的对话中表示，地产的机会从她之前说的“十年一遇”升级到了“二十年一遇”。

—— 研报观点。 国内一些研究机构与外资投行近日纷纷发布对中国楼市的研报，总体谨慎偏乐观。 中信证券 认为，‌2026年下半年有望迎来市场的长周期底部，预计2027年春节前后房价在较广范围内止跌回升，其核心依据是“‌供平过租‌”——即买房的月供低于租同类型房子的月租。克而瑞研报认为，行业仍处在筑底阶段，四季度房地产市场分化格局将延续：核心城市修复动能相对充足，低能级城市继续承压，最重要的边际变量是“8·28新政”的落地节奏。花旗银行研报预言第三轮房价上涨很快开启，认为 “8.28新政”等供给侧改革正在改变整个行业底层的游戏规则，2027—2028年新房供应预计下降约30%。‌ 摩根士丹利 认为，本轮调整满5年、房价跌约20%，已接近全球深度回调尾声。高盛与易居研究院认为，在2027年3月之后的新房市场上将出现长达12-18个月的新房供应空窗期，核心区域的好房子会更难买到。

——自媒体声音： 惯于吸眼球、带节奏的自媒体则成为此轮楼市升温的气氛组，乐观情绪满屏。懂房网断言，明年楼市最大风险不是下跌，而是踏空；房管家断言，十月楼市迎来大变局，市场分化，机会已显现。更有语不惊人死不休的标题党频频出没，诸如：“房价上涨也许就在一夜之间”，“2026年房价暴涨前最后一次上车机会”，“中国房价未来三年内必翻番”。还有一些自媒体提出市场升温的“佐证”：民营房企杀回来了、房企大佬扎堆回归了、亚洲首富抄底房地产，乐观气氛拉满。

总之，从售楼处的热闹场景，到专家、机构的研判，到自媒体的摇旗呐喊，关于楼市回暖升温的信息四溢。其中，真真假假、虚虚实实。有大胆预测，有小心求证，但一个基本的共识是：楼市的窗口期来了。

所谓“窗口期”，在楼市中是指由于市场供需关系、政策环境、经济形势等多种因素综合作用下，形成的适合进行房产交易的特定时间段。当前市场情绪确实在升温，但判断这是否是真正的“窗口期”，或许还需要穿透情绪，回归到影响楼市走向的关键指标。

一是反映供求关系的核心指标：库存去化周期。 这是判断价格压力最直接的指标。与新开工面积增速持续加速下降相对应的是，商品房待售面积下降、去化周期缩短。截至8月末，商品房待售面积同比下降1.1%，已连续6个月同比下降，且降幅持续扩大。其中，待售3年以下面积下降4.2%。按当前销售节奏，去化周期仅约8.8个月，已进入健康区间。50城新建商品住宅可售库存出清周期为22.8个月，但分化剧烈：一线城市仅12.3个月，二线23.0个月，三四线高达32.1个月。目前，一线城市已接近供需平衡，而多数三四线城市库存压力依然巨大。随着时间的推移，核心城市楼市供求大概率会由紧平衡向供给萎缩、供小于求转化，其催化因素包括：市场主体在优胜劣汰中锐减，开发周期拉长导致房地产产出下降，新老项目之间或将出现明显“供应空档期”；“缩量提质”的土地供给政策与供地节奏的改变将制约总开发能力，导致新开工面积大幅度减少，并推动地价上涨，进而带动房价上涨。随着市场的回暖、信心的修复，二手房供给也势必走出恐慌性阶段，挂牌量下降，挂牌价格上移。

二是反映投资需求的核心指标：租金回报率。 这是判断房价是否见底的底层逻辑，也是楼市上涨最原生的催化剂。虽然房住不炒导向已经非常鲜明，但决策层对房地产属性的认识日益客观。重新肯定房地产的金融属性，实质上也是在肯定房地产需求中内生的投资需求。而影响投资需求的最基本参照是租金回报率。当租金回报率超过房贷利率，买房用于出租的现金流足以覆盖月供，房价理论上就获得了坚实的价值支撑。目前50城平均租金回报率约2.26%，已高于5年期定存利率；贴息后部分城市实际房贷利率可降至约2.06%，与租金回报率形成倒挂。一线城市正临近整体性供平过租。在房贷利率已降至历史底部叠加住房贷款贴息政策、各地政府的购房补贴政策，以及新政“推行现房销售定金制”为投资房产所提供的杠杆，都可能重新唤醒居民的投资意愿。在存款利率日益向1时代迈进、通胀预期增强背景下，这种投资需求或逐渐增强。

三是反映‌市场真实温度的领先指标：二手房交易量价变化。在 存量房时代，二手房市场交易是判断市场是否真正企稳回升的最佳视角，是楼市回暖的风向标。二手房交易不仅更能反映市场真实行情，更为关键的是，新房市场的流动性很大程度上依赖二手房交易释放的购买力。从前三季度数据看，全国二手房市场呈现“量增价稳、存量主导、分化加剧”的特征，一线核心城市率先完成筑底并展现出较强的回升动能。据中国建设新闻网数据，1—9月全国二手房交易网签面积延续年初以来增长态势，同比增长10.7%，这是市场企稳的重要基础。其中，一线城市二手房成交持续多月维持高位，价格连续6个月环比正增长。上海二手房成交量已连续第7个月站稳2.3万套以上，9月份北京、深圳、广州二手住宅网签环比分别上涨13.7%、4.2%、5.02%。价格方面，一线城市率先实现环比转正，上海、深圳分别涨1.5%和1.0%，北京、广州亦由跌转稳。

诸多指标与现象都说明，目前楼市“窗口期”渐现，但具有典型的结构性特征：分化依然是主旋律。一线及核心二线城市的优质资产，因库存低、租金回报改善，具备率先企稳的条件，已出现局部、结构性的“窗口期”信号，而多数三四线城市仍面临漫长的去库存压力。

从全国视角看，市场修复的结构性特征也比较明显。中原地产数据显示，国庆假期全国重点50城新房认购量较去年同期上涨超过15%，但整体成交并未出现普涨，“以价换量”仍是多数城市去库存的主要手段。分城市能级看，二线城市表现亮眼，国庆期间成交1462套，日均套数同比增长25.0%，为各级城市中最高；三线城市成交467套，同比小幅增长3.3%。总体看，楼市呈现“核心城市热度回升、普通城市温和修复、弱能级城市依旧承压”的K型分化行情。尽管从资产配置角度看一线城市的配置窗口已出现，但由此判断“楼市全面窗口期”出现为时尚早。

显然，与结构性“窗口期”出现相伴的是市场核心指标之间存在的“温差”。要在包容“温差”的情况下研判楼市“窗口期”问题，就需要修正既有的基于数据的市场分析框架与逻辑。

首先，需要修正基于“房价指数”的市场景气分析逻辑。 实际上，随着市场格局的变化、形势的日益复杂化，“房价指数”作为单一标尺已边际失效。70城房价指数本质上是一个加权平均概念，但在极端分化格局下，平均数的信息含量急剧下降。8月一线新房环比转涨0.1%，但这个“涨”由上海（+0.4%）和深圳（+0.2%）拉动，北京（-0.2%）仍在拖累。更具冲击力的是不同能级城市间的裂口：一线新房价格同比上涨6.21%，而三四线城市同比下跌2.57%，差距接近9个百分点。用同一个“70城指数”来描述这种市场显然缺乏说服力。

分析逻辑需从“看总量”转向“看分布” ——不仅看均值的变动方向，更要看分布的离散程度和内部结构。分析框架需更精细化，至少需看三层结构：核心城市核心地段（资产属性主导）、核心城市外围及强二线（居住属性主导，政策敏感度高）、低能级城市（库存与人口流出主导，政策传导钝化）。不同层级适用的分析变量和判断标准是不同的。

其次，需要修正基于成交量信号的市场研判逻辑。 一个不容回避的现实是，“成交量回暖”信号的可信度正被逐渐稀释。一线城市二手房成交同比上涨40%、深圳签约量创近6年新高，这些数字确实亮眼。但支撑这轮成交的需求结构有三个高度集中的特征：需求集中在核心城市、集中在改善型人群、集中在高性价比产品。改善型需求占比已过半，首次置业的刚需比例反而在下降，支撑成交的是“卖旧买新”的置换链条在运转，真正新增入场的购房者并不多。这意味着成交量数据需要“穿透”看：是增量入场还是存量置换，是收入驱动还是政策激活的观望释放，两者对市场长期健康度的含义截然不同。

市场体感与数据的温差，根源在于宏观数据难以捕捉微观主体的真实约束——收入预期、就业稳定性、资产负债表修复进度。因此，准确把握市场脉搏需要建立“微观验证”机制，引入居民收入增速、消费者信心指数、二手房挂牌量与成交量的比值等中观和微观指标，作为对宏观数据的交叉验证。

第三，需要修正基于不同城市能级分析框架逻辑。 特别是一线城市“同涨同跌”的假设不时被打破。同一能级城市内部的差异，已经不亚于一线与二线之间的差距。过去分析一线城市往往作为一个整体，但2026年以来的数据表明，四个一线城市并非完全同频：上海产业托底强、落户政策相对宽松、存量改善需求厚，二手房成交创近五年同期新高，新房同比上涨3.0%，价格韧性最突出；深圳产业与稀缺供给支撑，成交恢复率领跑，对政策放松的弹性最大；而北京面临库存积压，新房环比仍为负，政策传导链条更长；广州恢复偏慢，供需结构的修复节奏落后于沪深。实际上，及时一线城市内部也存在“二八分化”：20%的二手房比较畅销，剩下80%则还需要依赖价格方面的磨合和博弈；部分优质房源被迅速抢光，而多数房源仍需以价换量。简单地将“一线城市”作为一个分析单元，在方法论上已面临需改进的问题。

因此，需要重新定义“企稳”的标准。在分化格局下，“企稳”不应再被理解为全国性的同步止跌，而应被接受为分层、分批、有先有后的过程。当房地产市场已经进入新的运行模式和轨道后，市场分化将逐渐内化为市场内在规律。在这种情况下，判断市场调整是否结束、拐点是否出现、市场是否真正回暖，其实已很难用全市场的眼光去观察，而应基于分化市场的角度，以差异化视角去研判。既研判一线及强二线城市的方法、标准与逻辑将不适用于弱二线、三四线城市。在人口老龄化深化背景下，当区域分化格局日益清晰并固化的趋势下，再一味谈论房地产的整体企稳回升已没有多大实际意义，观察楼市“窗口期”亦同理。

(本文作者介绍：先后供职于工商银行、人民银行，现为银行监管部门人士，长期负责小企业金融服务推进工作，潜心研究小企业金融服务问题。)

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先后供职于工商银行、人民银行，现为银行监管部门人士，长期负责小企业金融服务推进工作，潜心研究小企业金融服务问题。

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